El condominio
El condominio aparece como la situación en la que dos
o más personas son propietarias de una misma cosa, formando una comunidad
sobre un bien indiviso. Cada copropietario posee una cuota ideal,
una porción abstracta del derecho de propiedad que no se concreta en una parte
material del bien, sino en una participación intelectual sobre el conjunto.
Esta forma de copropiedad podía nacer de manera voluntaria, cuando
varias personas decidían adquirir o mantener un bien en común, o de manera incidental,
como sucede en la mezcla de líquidos (confusio) o de sólidos (commixtio).
Su antecedente remoto se sitúa en el consortium ercto non cito, la
comunidad hereditaria entre los hijos tras la muerte del paterfamilias.
En esta estructura, cada condueño conserva la facultad de
disponer libremente de su cuota, que puede enajenar o gravar sin necesidad
de consentimiento ajeno, pues tal disposición afecta solo a su derecho
abstracto y no a la cosa en su totalidad. Sin embargo, ningún copropietario
puede realizar actos de disposición o modificación sobre la cosa común en su
conjunto sin la voluntad unánime de todos, ya que tales actos afectan a la
sustancia misma del bien.
La administración del objeto común incorpora el ius
prohibendi, el derecho de veto que permite a cada copropietario oponerse a
las actuaciones de los demás que supongan una alteración de la cosa común. Este
derecho, inicialmente absoluto, es limitado por Justiniano, que solo lo admite
cuando su ejercicio redunda en beneficio del conjunto, evitando así que un veto
caprichoso obstaculice la utilidad común.
El condominio no se presume perpetuo. Cualquiera de los
copropietarios puede ponerle fin en cualquier momento ejercitando la actio
communi dividundo, acción divisoria mediante la cual se solicita la
partición del bien. Si la cosa es materialmente divisible, se adjudican partes
proporcionales; si no lo es, puede procederse a su venta y reparto del precio.
Para el caso en que uno de los copropietarios abandone su cuota, opera el ius
adcrescendi, por el que las cuotas de los demás se expanden automáticamente
absorbiendo la parte abandonada.
Así, el condominio se caracteriza por una tensión
equilibrada entre la titularidad individual sobre la cuota y la
titularidad conjunta sobre la cosa, articulando mecanismos que garantizan
la protección del bien común, el respeto mutuo entre los copropietarios y la
posibilidad constante de disolver la comunidad cuando esta deje de servir a sus
intereses.